Einkommen & Vermögen

Wie funktioniert Immobilienverrentung?

Wer eine Wohnimmobilie besitzt, möchte häufig noch bis ins hohe Alter darin wohnen bleiben. Reicht die Rente zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht aus, ist der Verkauf der Immobilie eine Option.

Die Immobilienverrentung als spezielle Form der Altersvorsorge sichert eine monatliche Rente und ist meist mit lebenslangem Wohnrecht verbunden.

Besitzen Rentner eine Immobilie, können sie das Haus oder die Eigentumswohnung zum Lebensunterhalt nutzen, ohne ausziehen zu müssen. Das ins Objekt investierte Vermögen lässt sich wieder in Geld umwandeln. Die Besitzer verkaufen bei einer Immobilienverrentung ihr Wohneigentum an Dritte, um eine Rente zu erhalten. Um von einem lebenslangen Wohnrecht zu profitieren, erfolgt der Verkauf der Immobilie unter ihrem Marktwert.

Die Immobilie muss dabei nicht an Privatpersonen verkauft werden, die nach einer Wohnung suchen. Es gibt inzwischen verschiedene Anbieter der Immobilienverrentung: Bausparbanken, Immobiliengesellschaften, gemeinnützige Organisationen, kirchliche Institutionen und Kapitalgesellschaften. Ein Tipp dazu: Beim Käufer der Immobilie immer auf eine gute Bonität und Erfahrung in der Immobilienverrentung achten, damit pünktliche und zuverlässige Zahlungen gewährleistet sind.

Viel Gestaltungsspielraum

Bei der Immobilienverrentung gibt es verschiedene Optionen: monatliche Zusatzrente, Zusatzrente und altersgerechte Umbauten, Zusatzrente und Tilgung von Restschulden durch Einmalzahlung, Übernahme von Instandhaltungskosten durch den Käufer, Zusatzrente mit Wohnrecht oder Einmalzahlung des Kaufpreises und Nießbrauch

In jedem Fall wird mit dem Käufer der Immobilie ein notariell beglaubigter Kaufvertrag abgeschlossen. Alle Leistungen und Vereinbarungen werden schriftlich im Kaufvertrag festgehalten. Ein vereinbartes Wohnrecht oder Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Verheiratete Immobilienbesitzer sollten bei der Immobilienverrentung darauf achten, dass nach dem Tod eines Partners das Wohnrecht auch für den hinterbliebenen Ehepartner bestehen bleibt. Der Kaufvertrag sollte auch eine Regelung enthalten, was mit dem Guthaben im Todesfall oder bei einem Umzug in ein Pflegeheim geschieht. Müssen die Bewohner in ein Pflegeheim umziehen, können sie das Kapital meistens mitnehmen. Tipp: Für den Fall, dass der Käufer der Immobilie insolvent wird und die Rente nicht mehr zahlen kann, sollte der Kaufvertrag eine Rückfallklausel enthalten. Dadurch gibt es im Insolvenzfall des Käufers das Eigentum zurück.

Verkauf und Umzug als Alternative

Vor der Immobilienverrentung sollten die Eigentümer überlegen, ob der Verkauf der Immobilie zum Marktwert und der Umzug in ein kleineres Objekt oder in eine Mietwohnung vorteilhafter wäre. Nachteilig sind die Kosten und Steuern bei der Immobilienverrentung. Der Käufer muss Notarkosten, Grundbuchkosten und die Grunderwerbssteuer bezahlen. Die Rente hingegen, die der Verkäufer der Immobilie erhält, unterliegt der Einkommenssteuer. Zusätzlich kann eine Schenkungssteuer fällig werden, wenn das Wohnrecht als Schenkung betrachtet wird.

Abhängig von der persönlichen Situation und von der Art der Immobilie sind verschiedene Gestaltungen möglich:

• Bei einer Immobilienrente ist der bisherige Besitzer nicht länger Eigentümer der Immobilie. Er bekommt allerdings ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen.
• Bei einem Rückmietkauf ist der einstige Besitzer ebenso nicht länger Eigentümer. Es gibt eine Einmalzahlung, von der die Miete gezahlt werden kann.
• Bei einem Teilverkauf kommt ein zweiter Miteigentümer hinzu. Der bisherige erhält eine Einmalzahlung bis zur Hälfte der Immobilie und ein Nießbrauchsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Eigenanteil an der Immobilie ist vererbbar.
• Bei einer Umkehrhypothek ändern sich die Besitzverhältnisse nicht. Der Besitzer verschuldet sich. Aus der Hypothek fließt eine Einmalzahlung oder monatliche Zahlung, die häufig zweckgebunden oder mit einem Risikozuschlag verbunden ist.

Kaufpreis hängt von mehreren Faktoren ab

Immobilienrenten sind als Leibrente oder Zeitrente möglich. Eine Leibrente wird lebenslang gezahlt, eine Zeitrente nur über einen bestimmten Zeitraum. Eine Leibrente kann an die Inflationsrate gebunden sein und sich entsprechend verändern. Häufig wird eine Mindestlaufzeit vereinbart. Der Zeitraum für die Zahlung einer Zeitrente bleibt auch über den Tod des Rentners hinaus bestehen. Bis zum Ende dieses Zeitraums erfolgt die Zahlung dann an die Erben.

Der Kaufpreis liegt bei einer Immobilienverrentung deutlich unter dem Preis, der bei einem normalen Verkauf der Immobilie zu erwarten ist. Die Höhe der Rente wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• aktueller Verkehrswert der Immobilie, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung des Gebäudes
• Alter des Verkäufers, das sich auf die Lebenserwartung auswirkt
• Geschlecht des Verkäufers, da Frauen allgemein eine höhere Lebenserwartung haben
• Länge der Rentenlaufzeit

Abhängig von der Form der Immobilienverrentung können die vormaligen Besitzer die Immobilie ganz oder teilweise weiter bewohnen. Das Wohnrecht mindert über dessen Dauer den Wert der Immobilie, da eine Vermietung oder anderweitige Nutzung durch die neuen Eigentümer nicht möglich ist. Das Wohnrecht gilt nur für die im Vertrag benannten Personen.

Ausgewählte Artikel zum Thema

Flexible Alternative zum Testament

Die meisten Bürger regeln mit einem Testament, wie ihr Vermögen später aufgeteilt werden soll. Weniger bekannt sind die rechtlichen und steuerlichen Vorteile, die der Einsatz einer Lebens- oder Rentenversicherung in der Erbschaftsplanung bringt. Neben Steuervergünstigungen und höherer Flexibilität kann so Vermögen auch bei überschuldetem Erbe an die Familie weitergegeben werden. Ein Testament ist ein gutes […]

Artikel lesen

Nießbrauch spart nicht nur bei Immobilien Steuern

Nießbrauch ist ein bekanntes Modell, um Erbschaftssteuer bei Immobilien zu sparen. Dass sich dieses Prinzip auch auf andere Vermögensarten wie Aktien anwenden lässt, ist weniger bekannt. Samir Zakaria, Immobilienexperte und Vermögensverwalter bei der Hansen & Heinrich AG, klärt im Interview auf. Nießbrauch bei Immobilien ist ein beliebtes Verfahren, um Steuern zu sparen. Wie funktioniert Nießbrauch? […]

Artikel lesen

Eine Immobilie lässt sich steuerfrei vererben

Erben ist im Normalfall nichts, worauf sich die meisten Menschen freuen. Schließlich musste ein wichtiger und geliebter Mensch gehen. Wenn aber ein Vermögen und vielleicht noch eine Immobilie in einer begehrten Stadt vererbt wird, ist die Freude nach der ersten Trauer groß. Bis dann die Erbschaftsteuer zuschlägt. Viele Erben freuen sich zunächst über die geerbte […]

Artikel lesen