Entscheidungen, die Sie zum ersten mal treffen

Der Kauf einer Immobilie – ob Haus oder Wohnung – ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. In Deutschland ist der Immobilienerwerb eine weit verbreitete Form der Altersvorsorge, da Immobilien oft langfristig an Wert gewinnen und im Alter eine finanzielle Sicherheit bieten können. Es gibt jedoch viele Faktoren, die beim Kauf, Bau oder der Sanierung einer Immobilie beachtet werden sollten.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Aspekte:

1. Bauen oder Kaufen – was ist die beste Wahl?

Ob man lieber ein Haus baut oder eine bestehende Immobilie kauft, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die individuell abgewogen werden müssen.

a) Vorteile des Hausbaus:

• Individuelle Gestaltung: Wer baut, kann das Haus ganz nach den eigenen Vorstellungen gestalten. Es gibt mehr Freiheit bei der Raumaufteilung, Materialien und technischen Ausstattungen.
• Energieeffizienz: Neue Gebäude entsprechen den neuesten Energiestandards, was langfristig zu niedrigeren Betriebskosten führen kann.
• Neubaugebiet: Wenn Sie ein Grundstück in einem Neubaugebiet erwerben, ist oft die gesamte Infrastruktur moderner, und Sie haben keine Altlasten zu befürchten.

b) Vorteile des Immobilienkaufs:

• Zeitersparnis: Der Kauf einer bestehenden Immobilie ist oft schneller und erfordert keine monatelangen Bauphasen.
• Etablierter Standort: Bestehende Immobilien befinden sich oft in etablierten Wohngegenden mit guter Infrastruktur, die durch Neubauten nicht erreicht werden können.
• Günstigerer Preis: Häufig sind bestehende Immobilien günstiger als ein Neubau, vor allem wenn man keine extravaganten Umbauten vornehmen möchte.

c) Sanierung als dritte Option:

• Förderung und Wertsteigerung: Alte Immobilien, die saniert werden, können an Wert gewinnen. Zudem gibt es oft staatliche Förderungen für energetische Sanierungen oder Denkmalschutz-Auflagen.
• Höhere Planungsaufwände: Sanierungen sind oft schwer kalkulierbar. Unerwartete Probleme wie veraltete Leitungen oder Baumängel können den finanziellen Aufwand in die Höhe treiben.

2. Lage, Lage, Lage – der wichtigste Faktor beim Immobilienkauf

Die Lage der Immobilie ist der wohl wichtigste Faktor, den Sie bei der Entscheidung berücksichtigen sollten. Eine gute Lage trägt maßgeblich zur Wertsteigerung der Immobilie bei und beeinflusst die Lebensqualität.

a) Kriterien für eine gute Lage:

• Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel sollten gut erreichbar sein.
• Verkehrsanbindung: Eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz (z. B. Autobahnen, Zugverbindungen) ist für Pendler oder Berufstätige wichtig.
• Zukunftsaussichten: Achten Sie darauf, ob es sich um eine Wachstumsregion handelt oder ob in den nächsten Jahren große Bauprojekte geplant sind, die die Umgebung aufwerten könnten.
• Lebensqualität: Die Nähe zu Grünflächen, Parks und Freizeitmöglichkeiten kann den Wert der Immobilie ebenfalls steigern.

b) Stadt oder Land?

• Städtische Immobilien: Immobilien in Städten haben in der Regel eine höhere Wertstabilität und Wertsteigerung. Allerdings sind die Kaufpreise deutlich höher, vor allem in Metropolregionen wie München, Frankfurt oder Berlin.
• Ländliche Immobilien: Häuser auf dem Land sind oft günstiger und bieten mehr Platz. Allerdings kann die Anbindung schlechter sein, und die Preise steigen in ländlichen Gegenden langsamer.

3. Finanzierung – Kredite und finanzielle Förderungen

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eine große finanzielle Verpflichtung. Daher ist es wichtig, sich im Vorfeld über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen zu informieren.

a) Immobilienkredite und Zinssätze

• Eigenkapital: Es wird empfohlen, mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen, um einen günstigen Kredit zu erhalten.
• Kreditlaufzeit: Kurze Kreditlaufzeiten haben den Vorteil, dass die Zinsen insgesamt niedriger ausfallen. Allerdings sind die monatlichen Raten höher.
• Zinssatzbindung: In Zeiten niedriger Zinsen sollte man möglichst eine lange Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) wählen, um von den günstigen Konditionen langfristig zu profitieren.
• Tilgungsrate: Es ist ratsam, eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens zwei bis drei Prozent zu wählen, um den Kredit zügig abzubezahlen.

b) Förderprogramme und staatliche Unterstützung

In Deutschland gibt es mehrere staatliche Förderprogramme, die den Kauf oder Bau einer Immobilie unterstützen.

• KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite für den Kauf oder Bau eines Hauses an. Besonders beliebt sind KfW-Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Je nach Effizienzhaus-Standard können Sie Zuschüsse oder besonders günstige Kredite erhalten.
• Baukindergeld (bis Ende 2022): Familien mit Kindern konnten Baukindergeld erhalten, allerdings wurde dieses Programm nicht verlängert. Dennoch gibt es weiterhin regionale Förderungen, die je nach Bundesland unterschiedliche Zuschüsse für Familien bieten.
• Wohn-Riester: Wenn Sie die Riester-Rente nutzen, können Sie das angesparte Kapital auch für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden. Diese Option bietet sich an, wenn Sie das Eigenheim als Altersvorsorge nutzen möchten.

c) Steuerliche Vorteile

• Abschreibungen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, können Sie die Abschreibungen für den Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend machen. Diese Absetzung für Abnutzung (AfA) kann jährlich über einen längeren Zeitraum abgezogen werden.
• Steuerfreier Verkauf: Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei. Dies gilt auch, wenn die Immobilie vorher vermietet wurde, allerdings müssen dabei bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Hören Sie dazu auch unseren Podcast: Starten statt Warten: Groß Mieten, klein Kaufen