Landauf, landab das gleiche Bild. Hochherrschaftliche und in die Jahre gekommene Villen oder Einfamilienhäuser, die seit gefühlt ewigen Zeiten leer stehen. Ihr erheblicher Renovierungsbedarf ist unübersehbar.
Zu den Eigentümern gehören auch Erbengemeinschaften, die die Immobilien zu überhöhten Preisen anbieten oder am liebsten abreißen und mit Eigentumswohnungen neu bebauen würden. Dem stehen aber oft der Denkmalschutz und die Baugesetze entgegen.
Also warten die Erben weiter, bis sich der Wind eines Tages dreht oder doch noch ein Käufer auftaucht. Doch mit derart Leerstand könnte es schon bald vorbei sein – zumindest in Hessen. Die dortige Landesregierung will mit einem neuen Gesetz gegen einen spekulativen Leerstand von Wohnraum und einem darin festgeschriebenen Bußgeld von bis zu 500.000 Euro reagieren, wenn der Leerstand in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt ohne Genehmigung der Gemeinde länger als sechs Monate anhält. Nur in berechtigten Fällen soll der Leerstand für längere Zeit ermöglicht werden.
Schutzwürdige private Interessen eng begrenzt
Der Gesetzentwurf, der derzeit in der hessischen Landesregierung abgestimmt wird, ist der Öffentlichkeit bislang noch nicht bekannt. Das hessische Wirtschaftsministerium hat aber im Vorfeld schon einmal mitgeteilt, dass es auch künftig von einem Bußgeld bei einer laufenden Sanierung des Wohnraums absehen will. Gleiches soll gelten, wenn eine notwendige Sanierung wirtschaftlich unzumutbar ist. Keine Bußgelder sollen zudem bei einer beantragten, aber noch nicht bestandskräftigen Baugenehmigung für eine bauliche Änderung des Wohnraums verhängt werden. Auch wenn ein besonderes räumliches Näheverhältnis des oder der Verfügungsberechtigten zu dem Wohnraum besteht, gilt das neue Gesetz nicht. Klassischer Fall ist hier die Einliegerwohnung im Einfamilienhaus.
Was ist eine nachgewiesene Erbauseinandersetzung?
Schließlich soll das Leerstandsgesetz bei einer „nachgewiesenen Erbauseinandersetzung“ nicht zur Geltung kommen. Doch was bedeutet das genau? „Das kann heißen, dass überhaupt eine Erbengemeinschaft existiert, die sich zumindest um eine Auflösung des Nachlasses bemüht, statt jahrelang in Untätigkeit zu verharren“, sagt Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung. Der Diplom-Betriebswirt und sein Expertenteam helfen einzelnen Erben in zerstrittenen Erbengemeinschaften, ihren Erbanteil möglichst schnell zu versilbern. „Wie das der zuständigen Behörde gegenüber nachgewiesen werden soll, bleibt abzuwarten, solange der endgültige Gesetzestext noch nicht vorliegt. Reicht hier eine schriftliche Erklärung der Erben? Muss sogar die Zwangsversteigerung in die Immobilie betrieben werden?“, wirft Gabler praktische Fragen auf.
Druck auf Erbengemeinschaften steigt
Grundsätzlich erhöhe ein solches Gesetz natürlich den Druck in den jeweiligen Erbengemeinschaften, die Immobilie zumindest wieder Wohnzwecken zuzuführen oder schneller zu verkaufen, prognostiziert Manfred Gabler. In vielen Erbengemeinschaften herrscht Uneinigkeit darüber, ob die Erbschaftsimmobilie verkauft oder vermietet werden soll. „Diese Pattsituation führt oft dazu, dass die Immobilie viele Jahre ungeteilt zerfällt und die Erbengemeinschaft, die nach dem Gesetz eigentlich schnell aufgelöst werden soll, über Jahre, manchmal Jahrzehnte fortbesteht“, so Gabler.
Das Unternehmen ErbTeilung hat zusammen mit dem Deutschen Institut für Altersvorsorge im Rahmen einer Studie herausgefunden, dass zwar 38 Prozent der Erbengemeinschaften innerhalb eines Jahres aufgelöst werden – in 35 Prozent der Fälle dauert das allerdings zwei bis fünf Jahre. Besonders brisant: Jede vierte Eigentümergemeinschaft benötigt dafür sechs bis über 30 Jahre. „Genau das spiegelt sich beim Spaziergang durch Spitzenimmobilienlagen in Deutschlands Städten wieder. In Gestalt leer stehender und in die Jahre gekommener Immobilien“, hat Gabler beobachtet.
Mediation geht vor Bußgeld
Laut der letzten Erhebung des Statistischen Bundesamtes standen Mitte 2022 in Deutschland 4,3 Prozent oder 1,9 Millionen Wohnungen leer. Über die Hälfte davon werden seit mindestens einem Jahr nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Vererbt werden in Deutschland jährlich rund 400.000 Immobilien, laut der Firma ErbTeilung rund 80 Prozent davon in Erbengemeinschaften. Legt man die Leerstandsquote von 4,3 Prozent zugrunde, kommen in Deutschland jährlich rund 10.000 neue Immobilien aus Erbengemeinschaften hinzu, die von Leerstand bedroht sind. Manfred Gabler von ErbTeilung glaubt allerdings nicht, dass das neue Leerstandsgesetz, wenn es denn kommt, daran viel ändern wird.
„Bei Erbengemeinschaften würde es eher Sinn machen, dass der Staat statt mit Ordnungsgeldandrohungen zu arbeiten, eine außergerichtliche Streitbeilegung unter den Erben vorschlägt und finanziert. Das kann etwa eine Mediation sein. Gegebenenfalls auch eine psychologische Beratung, falls alte Familienstreitigkeiten in der Erbengemeinschaft wieder hochkochen.“ Bußgelder sollten erst zum Zuge kommen, wenn Erben das Mediationsangebot ablehnen oder destruktiv begleiten.