Die Weitergabe von Immobilienvermögen ist ein komplexes Thema mit vielen Facetten. Daher stellen sich Besitzer die Frage, welchen Weg sie für den Eigentumsübergang am besten wählen.
Nach Berechnung der Bundesbank werden jährlich Vermögenswerte in Höhe von rund 400 Milliarden Euro an die nächste Generation weitergegeben, fast die Hälfte davon sind Immobilien. Die Entscheidung, wie das geliebte Zuhause in die Hände der Kinder oder Enkelkinder übergeht, will gut bedacht sein. Schließlich spielen nicht nur emotionale Aspekte eine Rolle, sondern auch steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen. Die gesetzliche Erbfolge, Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze – all dies gilt es zu berücksichtigen, um eine faire und finanziell optimale Lösung für alle Beteiligten zu finden. Immer mehr Familien entdecken den Verkauf der Immobilie an den Nachwuchs als attraktive Alternative. Dieser Ansatz bietet zahlreiche Vorteile, sowohl für die Eltern als auch für die Kinder.
Die Weitergabe von Immobilien an die nächste Generation ist in Deutschland klar geregelt, birgt aber dennoch einige Fallstricke, die es zu beachten gilt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt die gesetzliche Erbfolge fest, wenn kein Testament vorhanden ist. Dabei erben in erster Linie Ehepartner und Kinder. Neben der gesetzlichen Erbfolge spielt die Erbschaftssteuer eine entscheidende Rolle. Hierbei gelten Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren. Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner beläuft sich der Freibetrag auf 500.000 Euro, für Kinder auf 400.000 Euro. Bei Überschreitung dieser Freibeträge fällt Erbschaftssteuer an, deren Höhe sich nach Steuerklassen und Steuersätzen richtet.
Die Bewertung der Immobilie für steuerliche Zwecke erfolgt in der Regel durch das Finanzamt. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt, der sich aus verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand ergibt. Neben der Erbschaftssteuer können weitere Steuern anfallen, beispielsweise die Grunderwerbssteuer beim Verkauf der Immobilie oder die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird, sofern es sich um eine vermietete Immobilie handelt.
Schenkung bietet Gestaltungsspielraum
Die Schenkung einer Immobilie an den Nachwuchs ist eine beliebte Methode der Vermögensübertragung, die es Eltern ermöglicht, ihre Kinder oder Enkelkinder frühzeitig am Immobilienvermögen teilhaben zu lassen. Ein großer Vorteil liegt in den steuerlichen Ersparnissen: Alle zehn Jahre können Eltern jedem Kind eine Immobilie bis zu einem Wert von 400.000 Euro steuerfrei schenken. Zudem stärkt die Schenkung oft die emotionale Bindung zwischen den Generationen und ermöglicht es den Eltern, den Übergang des Eigentums zu Lebzeiten zu regeln. Die Schenkung kann flexibel gestaltet werden, beispielsweise durch ein Nießbrauchrecht, das den Eltern erlaubt, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dennoch sollten die steuerlichen Aspekte nicht außer Acht bleiben. Schenkungssteuer fällt an, wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt. Die Höhe richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert. Daher ist es ratsam, sich vorab über die rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu informieren.
Verkauf als Alternative
Der Verkauf einer Immobilie an den Nachwuchs gewinnt als Alternative zur klassischen Schenkung oder Vererbung an Bedeutung. Ein entscheidender Vorteil des Verkaufs einer Immobilie an die eigenen Kinder ist die Möglichkeit, dass diese die gesamten Anschaffungskosten der Immobilie erneut abschreiben können. Abschreibungen sind steuerliche Abzüge, die den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren und somit die Steuerlast verringern. Wenn die Kinder die Immobilie zu einem angemessenen Kaufpreis erwerben, können sie Abschreibungen über die Nutzungsdauer der Immobilie hinweg steuerlich geltend machen. Die Abschreibungsdauer richtet sich nach der Art der Immobilie. Für Wohnimmobilien beträgt sie in der Regel 50 Jahre, während für gewerblich genutzte Immobilien oft eine kürzere Abschreibungsdauer gilt. Zusätzlich profitieren die Kinder davon, dass die Abschreibungsmöglichkeiten mit dem Verkauf neu beginnen, auch wenn die Immobilie zuvor bereits teilweise abgeschrieben wurde.
Schonung der Freibeträge
Ein weiterer Vorteil des Verkaufs einer Immobilie an die eigenen Kinder liegt in der Schonung der Schenkungssteuerfreibeträge. Im Gegensatz zu einer Schenkung wird beim Verkauf der Freibetrag für Schenkungen nicht beansprucht. Das bedeutet, dass dieser Freibetrag für zukünftige Vermögensübertragungen innerhalb der Familie erhalten bleibt. Dies bietet einen langfristigen strategischen Vorteil, insbesondere wenn es um die Planung der Vermögensverteilung über mehrere Generationen hinweg geht. Die Familie kann so größere Vermögenswerte übertragen, ohne dass sofort hohe Steuerlasten entstehen.
Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die Immobilie unter ihrem Marktwert zu verkaufen. Dies ist rechtlich zulässig, solange der Verkaufspreis nicht unangemessen niedrig ist und der tatsächliche Wert der Immobilie berücksichtigt wird. Ein solcher Verkauf unter Marktwert ermöglicht es den Kindern, die Immobilie zu einem günstigen Preis zu erwerben. Daneben ist auch die Spekulationsfrist ein wichtiger Faktor bei Immobilienverkäufen. Diese Frist beträgt zehn Jahre und besagt, dass beim Verkauf einer Immobilie nach Ablauf dieser Zeitspanne keine Spekulationssteuer anfällt, selbst wenn beim Verkauf der Immobilie ein Gewinn entsteht.
Wenn die Eltern die Immobilie also bereits länger als zehn Jahre besitzen, können sie diese steuerfrei verkaufen. Dies macht den Verkauf an die Kinder besonders attraktiv, da keine zusätzlichen Steuern anfallen, was den gesamten Prozess finanziell vorteilhaft gestaltet. Zudem entfällt bei dieser Vorgehensweise die Grunderwerbssteuer, was nochmals Geld beim Übergang des Immobilienvermögens spart.
Die Weitergabe von Immobilienvermögen an die nächste Generation ist eine wichtige Entscheidung, die einer sorgfältigen Planung bedarf. Schenken oder verkaufen – beide Wege bieten Vor- und Nachteile, die individuell abgewogen werden müssen. Letztendlich gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage, welcher Weg der beste ist. Die optimale Lösung hängt von den individuellen Umständen, Wünschen und Zielen jeder Familie ab.
Gastautor Markus Richert ist CFP® und Seniorberater Vermögensverwaltung bei der Portfolio Concept Vermögensmanagement GmbH in Köln. Mehr von ihr und weiteren Vermögensverwaltern finden Sie auf www.v-check.de.