Einkommen & Vermögen

Immobilien an Nachwuchs verkaufen statt verschenken

Nach Berechnung der Bundesbank werden jährlich Vermögenswerte in Höhe von 400 Milliarden Euro an die nächste Generation weitergegeben. Fast die Hälfte davon sind Immobilien. Auch wenn die Immobilienpreise zuletzt etwas gefallen sind, stiegen sie in der vorherigen Phase der extrem niedrigen Zinsen kräftig an.

Zudem sollten Immobilienbesitzer beachten, dass seit Anfang vergangenen Jahres neue Regelungen zur steuerlichen Bewertung von Immobilien gelten. Deren Wert orientiert sich nun am tatsächlichen Verkaufswert. Daher gehen Schätzungen davon aus, dass der zu versteuernde Betrag in manchen Fällen um 20 bis 30 Prozent steigt.

„Beim Vererben einer Immobilie können somit erhebliche Steuerzahlungen anfallen“, folgert Prof. Dr. Rolf Tilmes, CFP^®, Vorstandsvorsitzender des FPSB Deutschland. „Deshalb denken viele Erblasser über eine Schenkung zu Lebzeiten nach.“ Das ist vor allem deshalb reizvoll, weil der Freibetrag pro Kind bei 400.000 Euro liegt, der alle zehn Jahre neu auflebt – und das gilt für beide Elternteile. 

Dennoch hat dieser Weg auch seine Nachteile. „Bei großem Immobilienbesitz oder wenn es um mehrere Immobilien geht, können trotzdem Steuern anfallen“, so Tilmes weiter. „Dazu kommt, dass der Beschenkte bei bereits abgeschriebenen Objekten keine Abschreibungen mehr vornehmen darf.“  

Steuerlast lässt sich optimieren

„Deshalb kann es sich für Familien mit großem Immobilienvermögen lohnen, einen Verkauf an den eigenen Nachwuchs in Erwägung zu ziehen“, erklärt Tilmes, der neben seiner Vorstandstätigkeit auch Academic Director Finance, Wealth Management & Sustainability Management an der EBS Executive School in Oestrich-Winkel ist. „Dieser Weg bietet durchaus Vorteile.“ 

So können die Kinder, die ihren Eltern die Immobilie abkaufen, die gesamten Anschaffungskosten erneut abschreiben und auf diese Weise in den Folgejahren Steuern sparen. Wenn die Kinder einer geringeren Einkommensteuer unterliegen, lässt sich die Gesamtsteuerlast aus der Immobilie optimieren. Zudem wird bei einem Verkauf der Freibetrag im Rahmen der Schenkungssteuer nicht angegriffen. Weiterhin kommt der Nachwuchs, wenn das Haus unter seinem eigentlichen Wert verkauft wird, günstig an eine Immobilie. Ein solcher Verkauf durch die Eltern an die Kinder bietet sich an, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Ratenzahlung als Rente für die Eltern

Mit dem eingenommenen Verkaufserlös ist es für die Eltern möglich, sich finanziell für das Alter abzusichern. Entlastend für die Kinder lässt sich im Kaufvertrag nämlich regeln, dass das Entgelt als Forderung der Eltern an die Kinder erfolgt. Dabei kann eine Ratenzahlung für den Verkaufspreis vereinbart werden, die der abgebenden Generation einen regelmäßigen Einnahmenstrom bietet und es den Kindern zugleich erleichtert, den Kauf zu stemmen. 

Darüber hinaus gibt es noch eine weitere Option: „Es kann auch eine Idee sein, dass die Kinder dafür eine GmbH gründen und die Immobilie von den Eltern dann an diese Gesellschaft verkauft wird, was wiederum ertragssteuerliche Vorteile mit sich bringen kann“, erklärt der FPSB-Vorstand. Wo Vorteile sind, findet man allerdings auch Nachteile. So löst der Verkauf der Immobilie an die GmbH der Kinder Grunderwerbssteuer aus. Außerdem kann eine GmbH den späteren Verkauf, selbst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, nicht steuerfrei halten.

„Allerdings ist in der Regel kein Fall wie der andere, weshalb es individuell zu bestimmen gilt, ob sich dieses Modell überhaupt lohnt und was jeweils der beste Weg ist“, macht Prof. Tilmes klar. Aus diesem Grund kann es hilfreich sein, sich an einen vom FPSB Deutschland zertifizierten Finanz- und Nachfolgeplaner zu wenden.

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