Offene Immobilienfonds stecken in der Krise. Wieder einmal. Die Preise für Immobilien fallen. Doch dieses Mal kommt ein weiterer Nackenschlag für die Branche hinzu. Ein Gericht versagt einem Fonds die Einstufung als sichere Geldanlage. Anleger sind verunsichert, wie es weitergeht.
Offene Immobilienfonds sind keine sichere Geldanlage. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hält zumindest den in die Krise geratenen offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI für risikoreicher als von der Fondsgesellschaft angegeben. Für die Fondsbranche und Banken war das Urteil ein Schock. Sie werben gern mit dem geringen Risiko der Immobilienanlage um Investorengelder. Meist werden die Fonds mit den Risikostufen 1 oder 2 von sieben möglichen angegeben.
„Das führte in der Vergangenheit dazu, dass viele Anleger die Fonds als Alternative für ein Sparkonto sahen“, sagt Claus Walter, Geschäftsführer der Freiburger Vermögensmanagement. Diese Sicherheit stellt das Urteil nun infrage. Der UniImmo Wohnen ZBI investiert ausschließlich in Wohnimmobilien. Diese verloren nach den massiven Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank in den vergangenen Jahren deutlich an Wert. Der Fonds musste Mitte vergangenen Jahres sein Portfolio innerhalb eines Tages um knapp 17 Prozent abwerten. Es war der höchste Tagesverlust, den Anleger bisher bei offenen Immobilienfonds hinnehmen mussten.
Anleger auf dem Rückzug
In der Folge zogen Anleger nach der Statistik des Fondsverbands BVI mehr als sechs Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Allein die Schwergewichte DWS und Union Investment mussten jeweils mehr als zwei Milliarden Euro an die Investoren zurückzahlen. Aus dem Hausinvest der Commerzbank-Tochter Commerz Real floss eine weitere Milliarde ab. Einzig die Fonds der Sparkassentochter Deka bekamen mehr Geld von den Anlegern. Unter dem Strich wurden dort fast 200 Millionen Euro mehr angelegt. Die Marktbeobachter des Analysehauses Barkow Consulting gehen davon aus, dass das weniger an der Attraktivität der Fonds liegt als an der hohen Zahl von Sparplänen und automatischen Wiederanlagen bei den Deka-Fonds. Erste Fonds wie der vor allem in Österreich vertriebene LLB Semper Real Estate mussten bereits schließen und nehmen seit Ende 2023 keine Fondsanteile mehr zurück.
Das Problem der Fonds: Um die Gelder in dieser Höhe auszahlen zu können, müssen sie Immobilien verkaufen. Das ist derzeit alles andere als einfach. „Einer der Hauptgründe für die jetzige Situation am Immobilienmarkt ist das gestiegene Zinsniveau. Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist schwächer und das drückt auf die Preise“, erklärt Walter. „Wenn viele Anteilsbesitzer gleichzeitig ihr Geld wieder zurückbekommen wollen, müssen Immobilien unter Druck verkauft werden. Man braucht kein Makler zu sein, um zu wissen, dass Zeitdruck für die Preise nicht vorteilhaft ist“, weiß der Vermögensfachmann.
Beim Verkauf schlägt die Stunde der Wahrheit
Trotz fallender Preise auf den Immobilienmärkten haben manche Fonds in den vergangenen Jahren ihre Immobilien sogar noch aufgewertet. „Spätestens, wenn die Fonds die Immobilien verkaufen, müssen sie die Preise korrigieren. Das dürfte derzeit meist zu Abwertungen führen“, meint Walter.
Michael Thaler, Vorstand der Münchner TOP Vermögen rät Anlegern deshalb, sich eher von ihren Fonds zu trennen. „Die Börsenkurse der Fonds liegen teilweise deutlich unter den Immobilienwerten, die die Fondsgesellschaften angeben. Der Markt geht also von weiteren Abwertungen aus“, resümiert er. Zudem seien die Renditen gering. Seit der Finanzkrise 2008 lagen die jährlichen Renditen von offenen Immobilienfonds nach Kosten bei durchschnittlich 2,5 bis 3 Prozent. Im vergangenen Jahr waren sie laut BVI-Statistik über alle Fonds hinweg sogar negativ. „Für das Risiko ist das zu wenig“, findet Thaler.
Immobilienmarkt bleibt unter Druck
Zumal die Herausforderungen blieben. „Der Immobilienmarkt ist mit zunehmender Regulatorik, Kosten für die energetische Sanierung, sinkender Nachfrage und steigenden Baukosten konfrontiert“, fasst Thaler zusammen.
Dass sich die Fonds jahrelang gut verkauft haben, hat für ihn vor allem einen Grund: „Für Sparkassen und Banken ist das Geschäft lukrativ. Sie verdienen an den hohen Provisionen“, sagt Thaler. Jetzt könne ein Verkauf über die Börse, notfalls mit Verlust, der bessere Weg sein.
Für die Vermögensexperten sind liquide Immobilienanlagen wie Immobilienaktien, börsengehandelte Immobilienfonds (Reits) oder Indexfonds (ETF) die bessere Wahl. „Aktien von großen Wohnungsgesellschaften können angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum eine spannende Alternative sein“, sagt Thaler. ETF und Reits, die globale Immobilienmärkte und verschiedene Immobilienarten abdeckten, seien zudem deutlich günstiger als offene Immobilienfonds. „Für uns sind offene Immobilienfonds auf jeden Fall keine gute alleinige Anlageform für sicherheitsorientierte Anleger“, resümiert Walter.