Die starke Abwertung des UniImmo Wohnen ZBI offenbart erneut das Kernproblem offener Immobilienfonds. Angesichts anhaltend hoher Abflüsse sollten sich Anleger gut überlegen, ob sie ihre offenen Immobilienfonds halten wollen.
Es wirkt fast wie ein Exodus. Insgesamt sollen laut der Beratungsfirma Barkow in den vergangenen zehn Monaten rund 2,6 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgeflossen sein. Allein im ersten Quartal waren es nach Angaben des Fondsverbandes BVI rund 900 Millionen Euro. Womöglich aber hat sich der Kapitalabzug zuletzt noch beschleunigt. Schließlich wurde Ende Juni bekannt, dass der UniImmo Wohnen ZBI von unabhängigen Sachverständigen um fast 17 Prozent oder über 860 Millionen Euro auf knapp 4,3 Milliarden Euro abgewertet wurde. Es dürfte die gesamte Branche und Anleger, die offene Immobilienfonds in ihren Depots haben, in Aufruhr versetzt haben.
Dabei hatten Experten wie Gerd Häcker von der Steinbeis & Häcker Vermögensverwaltung GmbH oder Michael Thaler von der TOP Vermögensverwaltung vor einer solchen Entwicklung schon länger gewarnt. „Bei offenen Immobilienfonds gibt es zum einen den Nettoinventarwert (NAV), der Preis, zu dem die Fondsgesellschaft diese Fonds verkauft, und den Börsenkurs, der durch Angebot und Nachfrage zustande kommt“, erklärt Häcker. „Die beiden Kurse drifteten bei vielen offenen Immobilienfonds schon länger deutlich auseinander.“
Börsenpreis liegt deutlich niedriger
„Konkret bedeutet das, dass der Markt den Wert der in den Fondsportfolios befindlichen Immobilien deutlich niedriger einschätzt, als es im NAV, der auf der Bewertung der Immobilien durch Sachverständige beruht, der Fall ist“, erklärt Thaler. In manchen Fällen lag der Börsenpreis um zehn Prozent und mehr darunter. „Eine solche Differenz ist ein starkes Signal dafür, dass bei der Bewertung des Fondsportfolios etwas nicht stimmt.“
Ausgangspunkt dieser Entwicklung waren die aggressiven Zinserhöhungen durch die Notenbanken ab Juli 2022. Dadurch stiegen zehnjährige Bauzinsen von etwa einem auf rund vier Prozent. Die Auswirkung auf den Immobilienmarkt war gewaltig, wie Häcker vorrechnet. „Wenn Sie davor eine Wohnimmobilie mit einer Mietrendite von zwei Prozent hatten, dann müssen Sie ausgehend von dem aktuellen Zinssatz jetzt mit vier Prozent und einem Risikoaufschlag für regulatorische und energetische Maßnahmen kalkulieren.“
Vergleich mit börsennotierten Gesellschaften
Da die Miete aber nicht einfach entsprechend erhöht werden kann, muss der Wert der Immobilie sinken. An der Börse lässt sich das gut nachvollziehen. „Hier haben die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften um 50 Prozent und mehr nachgegeben“, so Häcker. „Bei offenen Immobilienfonds aber ist der NAV kaum oder gar nicht gesunken.“
Mit anderen Worten: Wer jetzt einen offenen Immobilienfonds über die Fondsgesellschaft kauft, kauft dessen Portfolio viel zu teuer ein. „Dazu zahlt der Anleger noch Ausgabeaufschlag“, so Thaler. „Dieses Vorgehen der Banken und Sparkassen ist mehr als fragwürdig“, urteilt Häcker.
Nur die Spitze des Eisberges?
Das eigentliche Problem entsteht nun aber, wenn viele Anleger sich aufgrund der Abwertung des UniImmo Wohnen ZBI dazu entschließen, ihre Anteile zurückzugeben. „Ist die Liquidität eines Fonds aufgebraucht, müssen deren Verwalter Immobilien verkaufen und dann zeigt sich der wirkliche Wert dieser Objekte“, so Häcker. Es ist aus diesem Grund wahrscheinlich, dass der UniImmo Wohnen ZBI nur die Spitze des Eisbergs bildet.
„Ich rate deshalb, jetzt zu verkaufen, also lieber ein Ende mit Schrecken als Schrecken ohne Ende“, sagt Thaler. Beim UniImmo Wohnen ZBI ist der Börsenkurs auch jetzt noch rund 18 Prozent unter dem NAV – der Markt geht also von weiteren Abwertungen aus. Dazu kommt, dass die Rendite dieser Fonds zuletzt sehr niedrig war. Laut dem Fondsanalysehaus Scope lag der Ertrag in den vergangenen zwölf Monaten zum Ende April 2024 bei nur 0,5 Prozent im Schnitt.
Zeitweise Schließung zum Schutz der Anleger
„Natürlich gab es Fonds, die über lange Jahre eine stabile Rendite brachten. Aber sie ist sehr niedrig und für die Risiken zu gering. Damit wird es sehr schwer, eine Abwertung überhaupt wieder aufzuholen“, fasst Thaler zusammen. Das gilt umso mehr, da der Immobilienmarkt auch noch mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert ist. Dazu zählen die Regulatorik, die energetische Sanierung oder die steigenden Baukosten.
Für Häcker wäre es im Sinne des Anlegerschutzes deshalb auch das Beste, „alle Fonds für einen gewissen Zeitraum zu schließen, um die Bewertungen neu aufzustellen. Erst wenn diese wieder passen, sollten neue Anleger zugelassen werden.“