Die Immobilienbewertung offener Immobilienfonds ist offenbar deutlich zu hoch. Michael Thaler von der TOP Vermögen rät deshalb zum Verkauf und erläutert, welche anderen Anlagen es im Immobilienbereich gibt.
Offene Immobilienfonds bieten Anlegern einen einfachen Zugang zu Immobilien. Das ist eigentlich eine ganz gute Idee oder?
In der Tat können Anleger damit ihr Portfolio besser diversifizieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen. Allerdings besteht ein Risiko dieser Fonds, die als risikoarm verkauft wurden, darin, dass Immobilienportfolios, wie zuletzt beim UniImmo Wohnen ZBI, plötzlich abgewertet werden und es zu erheblichen Verlusten kommt. Dazu sind sie mit fünf Prozent Ausgabeaufschlag und jährlichen laufenden Kosten von zum Teil über zwei Prozent recht teuer. Aufgrund der Kündigungsfristen können Anleger diese Fonds auch nicht jederzeit verkaufen.
Überschaubare Renditen bei zusätzlichen Risiken
Wie sieht die Renditeseite aus?
All dem stehen sehr überschaubare Renditechancen gegenüber. Sie müssen bedenken, dass die jährliche Rendite offener Immobilienfonds nach Kosten seit der Finanzkrise 2008 im Durchschnitt bei 2,5 bis drei Prozent lag. Außerdem sind mit Immobilieninvestments aktuell noch weitere Risiken verbunden. Neben den gestiegenen Zinsen und der Inflation belasten auch regulatorische Maßnahmen zur energetischen Sanierung oder, speziell bei Büroimmobilien, der Trend zum Homeoffice.
Was sollten Anleger mit ihren offenen Immobilienfonds tun?
Das kommt auf den Einzelfall an. Da muss man schauen, wie hoch der Abschlag an der Börse zum Nettoinventarwert ist, welche Objekte drin sind und wann sie gekauft wurden, wie hoch das Fremdkapital ist und vieles mehr. Das ist pauschal also schwer zu beurteilen. In vielen Fällen kann ein Verkauf über die Börse, auch wenn man damit Verlust macht, der bessere Weg sein.
Aktieninvestments liefern große Transparenz
Welche Alternativen bieten sich für ein Immobilienengagement an?
Ein Investment in die Aktien der großen Wohnungsgesellschaften kann eine spannende Alternative sein. Wir haben weiter eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und diese Konzerne haben zum Teil eine sehr effiziente Verwaltung. Zudem haben Anleger bei Aktieninvestments ein hohes Maß an Transparenz und alle Entwicklungen, positiv wie negativ, spiegeln sich schnell im Aktienkurs wider. Wichtig ist nur, dass die Verschuldung nicht zu hoch ist. Wer aber gründlich recherchiert, findet aktuell interessante Aktien, mit denen man von einer Erholung des Immobilienmarktes, bei sinkenden Zinsen, profitieren kann.
Einzelaktien sind aber nicht jedermanns Sache…
Alternativ dazu kann man auf Investmentfonds setzen, bei denen ein Fondsmanager aktiv nach den besten Immobilienaktien sucht. Eine kostengünstigere Variante kann ein passiv gemanagter Exchange Traded Fund sein, der einen Index auf globale Immobilienaktien abbildet. Da liegen die gesamten Kosten in der Regel bei deutlich unter einem Prozent.