Bis 2040 sollen alle Wohnungen und Gebäude in Deutschland klimaneutral sein. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage für all jene, die eine Immobilie insbesondere zur Altersvorsorge nutzen möchten: Ist ein Neubau oder eine Sanierung die bessere Variante?
Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, sowohl in Bezug auf Kosten als auch auf Nachhaltigkeit. Einige Aspekte zur Kostenplanung für Neubau und Sanierung und die langfristigen Auswirkungen dieser Entscheidungen.
Ein Neubau ermöglicht es, ein Haus nach den neuesten Standards und gesetzlichen Vorgaben sowie den individuellen Wünschen zu gestalten. Die modernen Baustoffe und Techniken, die dabei eingesetzt werden können, sorgen für eine hohe Energieeffizienz und tragen zur Klimaneutralität bei. Überdies lässt sich ein Neubau schon bei der Planung perfekt an die Bedürfnisse der heutigen Zeit anpassen und erhöht dadurch die Chance auf zufriedene Mieter. Mit der Integration smarter Technologien und nachhaltiger Energielösungen wie Solaranlagen und Wärmepumpen werden langfristig Energiekosten gespart.
Dafür ist der Bau eines neuen Gebäudes zumeist mit hohen Kosten und vor allem einem längeren Planungs- und Bauzeitraum verbunden. Die Grundstückskosten, Materialpreise und Handwerkerlöhne sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen und beeinträchtigen dadurch die Wirtschaftlichkeit des Projekts. Zudem können unerwartete Überraschungen während der Bauphase auftreten.
Erhaltung bestehender Bausubstanz
Bei der Sanierung wird die bestehende Bausubstanz genutzt. Das schont nicht nur die Umwelt, sondern macht das Projekt oftmals kostengünstiger und schneller umsetzbar als einen Neubau. Immobilien mit Geschichte erfreuen sich zudem wegen ihres besonderen Charmes großer Beliebtheit. Bei der Sanierung bleibt der Charakter eines alten Hauses erhalten, in dem die Bewohner jedoch dank energetischer Sanierung keine hohen Heizkosten bezahlen müssen.
Allerdings kann die Sanierung teure Überraschungen bereithalten, da oftmals versteckte Mängel oder Schäden entdeckt werden. Bei den aktuellen gesetzlichen Vorgaben kann die Anpassung an moderne Standards komplex und kostenintensiv werden. Ferner sind die Gestaltungsmöglichkeiten eingeschränkt, insbesondere dann, wenn Auflagen zum Denkmalschutz beachtet werden müssen. Beide Optionen erfordern jedenfalls eine gründliche Planung und eine möglichst realistische Einschätzung der Kosten.
Unvorhergesehene Ausgaben vermeiden
Die Kosten für einen Neubau setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, darunter:
- Grundstücks- und Erschließungskosten
- Baukosten (Materialien, Arbeitslöhne)
- Planungs- und Genehmigungskosten
- Anschlusskosten für Strom, Wasser und Abwasser.
Dazu können unvorhergesehene Ausgaben durch die Bodenbeschaffenheit (Ideal sind Bodenklasse 4 und 5) entstehen. Um die Kosten im Griff zu behalten, gibt es die folgenden Möglichkeiten:
- Angebote von verschiedenen Baufirmen einholen und nach Möglichkeit Festpreisverträge abschließen
- Kostengünstige, aber qualitativ hochwertige Baumaterialien verwenden
- Sonderwünsche auf ein Minimum reduzieren
- Eigenleistungen wie Maler- oder Gartenarbeiten übernehmen.
Zur Finanzierung stehen Hypothekendarlehen, Bausparverträge und andere Kredite zur Verfügung sowie staatliche Förderungen wie KfW-Darlehen. Zuschüsse für energieeffizientes Bauen können die finanzielle Belastung deutlich reduzieren.
Neue CO₂-Besteuerung im Blick behalten
Bei einer Sanierung fallen Kosten für die Bestandsaufnahme, Demontage und Entsorgung alter Materialien sowie für neue Materialien und Handwerkerleistungen an. Je nach Zustand und Alter des Gebäudes können noch Kosten für die Erneuerung von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Elektrik und Sanitärinstallationen hinzukommen. Dabei spielt die neue CO₂-Besteuerung eine wichtige Rolle, denn Vermieter von energieineffizienten Gebäuden müssen zukünftig einen Teil der Heizkosten ihrer Mieter übernehmen. Das bedeutet: Je geringer der CO₂-Ausstoß des Gebäudes, desto weniger finanzielle Last trägt der Vermieter. Bei Gebäuden mit hohem CO₂-Ausstoß kann die Abgabe für den Eigentümer bis zu 90 Prozent betragen.
Auch bei der Sanierung gibt es jedoch einige Möglichkeiten, um Kosten zu sparen, darunter:
- Eigenleistungen wie die Verlegung von Böden selbst übernehmen
- Kosteneffiziente, langlebige Materialien wählen
- Förderprogramme wie die KfW-Förderung für energieeffizientes Sanieren und BAFA-Zuschüsse nutzen
Eine allgemeine Aussage, ob ein Neubau oder eine Sanierung die bessere Variante ist, kann nicht getroffen werden, da es immer auf den Einzelfall und die entsprechenden Voraussetzungen ankommt. Grundsätzlich lässt sich allerdings sagen: Neubauten erfordern hohe Anfangsinvestitionen für Grundstück, Material und Arbeitskräfte, während Sanierungen oft kostengünstiger beginnen, aber durch unvorhergesehene Mängel teurer werden können.
Ein Neubau ist langfristig mit niedrigeren Betriebskosten verbunden, dank moderner Bauweise und hoher Energieeffizienz. Sanierungen verbessern die Energieeffizienz bestehender Gebäude und machen keine neue Bodenversiegelung erforderlich.
Eignet sich die Immobilie zur Altersvorsorge?
Gesetzliche Vorgaben und Förderungen haben ebenfalls einen Einfluss auf die Entscheidung. Bei Neubauten gibt es eventuell Förderungen für energieeffizientes Bauen, während Sanierungen durch Programme zur energetischen Modernisierung unterstützt werden. Doch auch hier bestehen wichtige Unterschiede in den Regionen, da die Förderungen der einzelnen Länder unterschiedlich ausfallen.
Immobilien gelten grundsätzlich als sichere Altersvorsorge, da sie stabile Mieteinnahmen und eine potenzielle Wertsteigerung versprechen. Außerdem besteht die Möglichkeit, selbst darin zu wohnen und so Mietkosten zu sparen. Eine Immobilie erfordert jedoch regelmäßige Instandhaltung und Anpassungen an mögliche neue gesetzliche Vorschriften. Diese laufenden Investitionen sollten bei der Planung berücksichtigt werden. Dazu zählen Reparaturen, Modernisierungen und energetische Sanierungen, um die Immobilie attraktiv und gesetzeskonform zu halten.
Es lohnt sich daher, gründlich zu überlegen, ob eine Immobilie tatsächlich die beste Altersvorsorge ist, denn die Arbeit endet nicht mit dem Bau oder einer einmaligen Sanierung, da fortlaufende Instandhaltungen und neue gesetzliche Vorgaben immer wieder Investitionen erfordern. Zudem ist es nicht immer einfach, gute Mieter zu finden.
Gastautor Martin Schmidt ist Sachbuchautor und hat Erfahrung als Coach und Unternehmensberater.